Calidad y Riesgo

La vigente Ley de Propiedad Horizontal, fruto de una evolución histórico-legislativa, que hunde sus raíces en nuestro centenario Código Civil de 1888, ajeno a la propiedad de casas por pisos, pero que ya disciplinaba los supuestos frecuentes de copropiedad o de existencia de comuneros sobre un bien o derecho, tiene su norma fundamental en la Ley 49/1960 de 21 de julio, que fue objeto de una profunda revisión por la Ley 8/1999 de 6 de abril, en la que ha predominado el establecimiento de una mayor flexibilidad en la elaboración de las reglas comunitarias.

El artículo 9.1 de la citada Ley 49/1960 establece como obligación del propietario “respetar las instalaciones generales de la Comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños y desperfectos”.

Del tenor literal del precepto transcrito se deduce que pueden existir elementos comunes, que se encuentren incluidos dentro del espacio físico ideal, que constituye el piso o el local, pudiendo de forma paralela existir espacios privativos en zonas comunes.

También existe la posibilidad de elementos mixtos, cuya titularidad sea compartida en una determinada proporción por la Comunidad y por los propietarios, o bien sea compartida por varios propietarios, como es el caso de las paredes medianeras limítrofes entre varias zonas, con un importante reflejo en la delimitación registral de las fincas.

Por otro lado, cabe la existencia de bienes parcialmente comunes y privativos en el resto, como sería el caso de la baldosa de mármol, que estando situada en el descansillo o rellano comunitario, parte de la misma se introduzca en una vivienda o local individual.

En relación con los bienes privativos, el legislador introduce una ulterior obligación del propietario que se concreta en “mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la Comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder”.

Este principio de imputación de responsabilidad debe extenderse a las instalaciones comunes que penetren en el espacio físico privativo, como son las famosas bajantes comunitarias o los denominados zoom de ventilación, que deben ser en todo caso, respetados y cuidados, siendo a cargo de la Comunidad la reparación de estos singulares territorios comunitarios.

A continuación, el precepto que se comenta recoge la obligación de “consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de interés general, teniendo derecho a que la Comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados”.

En relación con este derecho del comunero al resarcimiento comunitario, debe ponerse de relieve la dificultad de reparación de los daños estéticos, que se pueden producir en un cuarto de baño alicatado, por la rotura de la bajante comunitaria, cuya reparación en especie, puede no ser factible, al haber desaparecido del mercado de azulejos al uso, el modelo existente en el cuarto de baño, lo que va a provocar la necesidad de modificar completamente el alicatado, a costa de la Comunidad, puesto que el daño debe ser siempre indemnizado íntegramente, de acuerdo con los principios que rigen el Derecho de Daños.

Esta reparación integral exige que en las pólizas al uso, tanto de la Comunidad, como de los diferentes propietarios, exista una suma asegurada adecuada para poder hacer frente a cualquier futurible siniestro de daño estético, no como acaece actualmente en la mayoría de las pólizas del hogar, que establecen sumas aseguradas por daños estéticos totalmente desfasadas, respecto al precio de las reparaciones y del coste de los elementos a reponer, por lo que existe una clara descobertura o infraseguro, lo que provoca la aplicación de la inicua regla proporcional, salvo que se haya pactado la cobertura a primer riesgo.

Esta normativa se completa con el deber de los propietarios de permitir la entrada en su piso o local, con la finalidad de mantenimiento o de reparación o para poner fin a las situaciones de uso abusivo, pudiéndose exigir al propietario infractor los daños y perjuicios derivados de su intransigencia. Un ejemplo de este coste adicional, necesario por la ausencia de colaboración del propietario, sería el caso de la colocación de un andamio para la reparación de la fachada, a la que se tendría acceso desde el balcón de la vivienda del comunero, que se niega a facilitar dicho acceso, en contra del deber preceptuado legalmente.

Finalmente, el legislador recuerda que el propietario con su cuota contribuye a “los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades, que no sean susceptibles de individualización”.

Dentro de esta contribución por cuotas, merece resaltar la aportación proporcional para el seguro comunitario, que suele ser motivo de debate entre los comuneros, normalmente divididos entre los ahorradores y los no ahorradores, puesto que los primeros van a buscar el seguro más económico, desconociendo que en el seguro, como en casi todos los servicios, lo más barato no suele coincidir con lo mejor, ya que en toda actividad profesional existe una relación óptima entre la calidad y el precio, la cual es muy difícil de lograr si no existe la especial ayuda de un profesional del aseguramiento, como es el caso del corredor de seguros.

La labor de este profesional de la mediación aseguradora no debe limitarse a la elección, o mejor dicho, selección de un asegurador adecuado, sino que también es preciso que vele por la defensa del asegurado en el momento del siniestro, al ser la parte contractual mas débil, con la finalidad de que se produzca en todo momento una reparación integral del daño sufrido por el mismo, puesto que no debe olvidarse que, en numerosas ocasiones, los peritos de los aseguradores, guiados por una política equivocada de ahorro del precio de la indemnización, normalmente dirigida a la justificación de un incremento de los honorarios propios y no en función del trabajo pericial desarrollado, menoscaban el derecho del asegurado a una indemnización realmente reparadora del daño sufrido.

Sentadas estas premisas, parece correcta que la presencia de un mediador de prestigio puede coadyuvar a una correcta liquidación de los daños en presencia, aunque sean diferentes el asegurador de la Comunidad y los aseguradores de los diferentes vecinos que la integran. En este contexto, debería comportar una reducción tarifaria por parte del asegurador comunitario, que paralelamente asuma un determinado porcentaje de inmuebles, locales y pisos de la Comunidad asegurada, puesto que se facilita la gestión del siniestro y se evita la engorrosa tarea del recobro frente al responsable del daño.

En relación con las coberturas aseguradoras, uno de los siniestros más frecuentes, son los daños por agua, que siempre plantean problemas para la verificación del origen y causa de la avería, a efectos de su imputación a un concreto asegurador.

El problema se agudiza, cuando el daño por agua se manifiesta en el seno de la Comunidad, cuyo estatuto jurídico tiene una gran singularidad en nuestro Derecho, puesto que, aunque carece de personalidad jurídica propia, es un ente susceptible de imputársele derechos y obligaciones, que van a repercutir directamente en los copropietarios o comuneros, en mayor o menor medida, según el coeficiente que ostenten y que se prevé estatutariamente.

En la práctica, lo que suele acaecer generalmente es que la Comunidad de Propietarios, representada por su Presidente, suscriba un contrato de seguro combinado del hogar, que, únicamente extienda su cobertura a los bienes, las cañerías y lugares comunitarios, con la finalidad de evitar que puedan darse supuestos de doble cobertura (que normalmente conduce al estéril sobreseguro), con los seguros contratados individualmente por cada uno de los vecinos, pudiendo ocurrir, incluso, que no todos los vecinos hayan celebrado el necesario contrato de seguro de daños, bien por desconocimiento de las bondades del mismo, bien por pretender un ahorro de gastos en época de crisis, cuando lo realmente efectivo en situaciones de crisis es mantener las coberturas aseguradoras para permitir el desarrollo de la conservación de la riqueza, que puede ser difícil de reconstituir por las circunstancias adversas que suelen rodear siempre a la crisis económica.

En el ámbito concreto de los titulares de los pisos y locales, estos suelen asegurar sus viviendas y establecimientos contra los frecuentes daños por agua, no solo en aras de cubrir el daño material, sino también a efectos de la responsabilidad civil del propietario o del ocupante de la vivienda o local.

A este respecto, no hay que olvidar el artículo 1910 del Código Civil, que literalmente dispone: “El cabeza de familia que habita una casa o parte de ella, es responsable de los daños causados por las cosas que se arrojaren o cayeren de la misma”.

El precepto transcrito se aplica jurisprudencialmente a los daños por agua, configurando una responsabilidad objetiva o por riesgo, sin necesidad de la presencia de una conducta negligente del cabeza de familia, con el que se quiere denominar, al que, por cualquier título, habita una vivienda, como personaje “principal” de la misma, en unión de las personas que con el conviven, formando un grupo familiar o de otra índole (en este sentido se han pronunciado las sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 12 de abril de 1984, de 20 de abril de 1993 y la de 26 de junio del mismo año).

Esta responsabilidad objetiva tiene su origen en el Derecho Romano, que reconocía la actio de effussis vel dejectis, y debe ser objeto de cobertura diferenciada por las entidades aseguradoras, puesto que normalmente las pólizas al uso se limitan a mencionar los artículos 1902 (culpa extracontractual) y 1903 (culpa subsidiaria), que tienen un claro carácter subjetivo.

Un problema que puede acaecer y que de hecho ocurre en numerosas ocasiones es el que se plantea en caso de rotura de una tubería comunitaria o bajante ubicada en el interior de una vivienda o local, ya que entonces hay que dilucidar, a efectos de aseguramiento o de recobro del asegurador, si es que ha satisfecho la indemnización a su asegurado, si la responsabilidad es imputable a la Comunidad de propietarios o debe atribuirse la responsabilidad al concreto propietario de la vivienda, en cuyo espacio se ha producido el siniestro, y, por tanto, a su asegurador.

En este sentido, el criterio de los aseguradores, estudiosos y jueces no ha sido pacífico, aunque, generalmente, se ha imputado la responsabilidad a la Comunidad de propietarios, si el daño por agua se producía en el tramo anterior al contador del agua de la vivienda o local asegurado, en cuanto que la misma no se había individualizado o concretado y viceversa.

Este criterio mayoritario ha sido discutido por algunos, decantándose por considerar de carácter privativo las conducciones comunitarias por el hecho de encontrarse las mismas en el interior de una vivienda o local, independientemente de que el agua aun no se haya individualizado, imputando la responsabilidad al ocupante, o a su propietario y a la entidad aseguradora, con la que se hubiere suscrito el contrato de seguro pertinente.

En este último sentido, se decanta la sentencia de 23 de julio de 2007 de la Audiencia Provincial de Madrid, que aborda el caso de la rotura de una tubería comunitaria ubicada en el interior de una vivienda, en el tramo anterior al contador del agua.

La sentencia referida revoca la del Juzgado de Primera Instancia, que estimó la demanda del propietario de la vivienda, determinando la responsabilidad de la Comunidad de propietarios demandada, cuya entidad aseguradora defendía que el daño por agua se encontraba excluido de la cobertura, por haberse producido el siniestro en zona privativa.

La Audiencia de Madrid sienta el criterio para determinar a quién corresponde la responsabilidad en función de la ubicación de las conducciones de agua, estableciendo la responsabilidad del propietario si la rotura se produce en el tramo de tubería ya ubicada en el espacio físico de la vivienda.

En esta decisión jurisprudencial, para considerar un elemento común, este tiene que estar situado fuera del recinto del piso o local y realizar una función comunitaria y no individualizable.

En la práctica de los Tribunales, existen decisiones contradictorias con la precedente, por lo que sería oportuna la intervención del Tribunal Supremo, sin embargo dicha intervención no es posible dada la cuantía de estos procedimientos, puesto que es necesario que la cantidad a reclamar supere los 150.000.- euros.

Dada la diversidad de criterios jurisprudenciales y a falta de la intervención deseable del Tribunal Supremo, sería loable la existencia de una normativa al respecto que fijara un criterio unívoco, puesto que la misma es necesaria, ante la libertad contractual consagrada en el artículo 1255 del Código Civil, para evitar posturas contradictorias de las entidades aseguradoras, como ocurre numerosas veces, lo que lleva a una total desprotección del asegurado, a no ser que intervenga un corredor de seguros que otorgue una protección satisfactoria frente al abuso de las entidades aseguradoras.